近日《越城区2023年度经营性住宅用地推地清单》发布，共涉24宗宅地，约154万方。

相比前两年，今年拍地数量和规模，都有很大程度回升。

(资料图)

2022年，越城区出让地块仅5宗，出让面积仅约15.56万方。2021年，越城区出让地块11宗，出让面积约76.88万方。

可见： 今年政府也摩拳擦掌，要在土地市场大干一场了。

其中一季度8宗，主要在洋泾湖、则水牌。

二季度6宗，位于则水牌、城西和东湖皋埠。

三季度5宗，全部在袍江。

四季度5宗，主要位于老城区、则水牌。

1.楼市坑王——则水牌

则水牌今年共将出让6宗地，共约26.39万方。

根据容积率换算，则水牌今年拍地的建筑面积存量，总建面约63万方。

目前则水牌存量约1700余套，存量面积约20余万方。

按楼盘开发拿地半年入市的节点估算， 今年下半年到明年上半年，则水牌将有60万方房源入市，加上存量20万方，按100方/套换算，总共潜在存量约8000套。

按则水牌去年去化速度 （700余套/年） 换算，这批存量最慢去化完需要11年。

当然考虑到去年楼市情况特殊，整个市场去化都慢，但则水牌存量也是非常惊人的了。

▲则水牌拍地区位图

则水牌不像袍江、滨海、皋埠，没有产业支持，也没有充沛的本地人口。

且看上图，大家也可以发现： 则水牌今年土地拍完后，整个板块基本定型，很难再有大规划、大发展。

大片大片的住宅，缺乏配套，主力配套只有新妇保院和旭辉商业。

从房价来看，则水牌主流房价约2万/㎡左右， 比上（镜湖核心区、迪荡核心区）不足，比下（袍江）有余 ， 定位相当尴尬 。

因此认为： 则水牌是“楼市坑王”，尤其对于想在绍兴楼市投资的朋友来说，一定要避开。 当然板块本身宜居性不差，自住还是可以考虑的。

2.老城区的宝地

和则水牌不同，老城区今年拍的地，每一宗都超有看点，值得关注。

①潜在地王——丁斗弄地块

位于恒大珺睿府北侧，越州府合院区域东侧。

▲丁斗弄地块 区位图

两大特点：①量少，仅约6.6万方。②容积率低，仅1.1-1.2。

按这两个指标，丁斗弄相当于城东版本的古越郡府 （古越郡府土地面积43412㎡、容积率1.21） 。

前两天我们发过一篇文章，政府文件当中明确提到：要纾解古城居住功能，未来古城低密宅地稀缺性会越来越强。

丁斗弄地块也是继古越郡府之后，严格意义上的绍兴古城一环边，近三年来唯一一宗，可打造合院产品的纯低密宅地。

古越郡府是2020年绍兴地王。 一环边，环城河畔，丁斗弄地块，同样很有“地王”相。

不过今年行情毕竟比不过当年，丁斗弄大概率是拍不出那么高价格的。

不过对于古城内的这片低密宝地而言，我们非常希望来一家靠谱的开发商，比如绿城等，希望在环城河边能看到绍兴的“江南里”。

▲丁斗弄地块 实景图

②又一个主城超级大盘——新民热电厂地块

自从2018年新民热电厂关停，该地块一直传闻要拍，但一直藏到现在，整整5年。

且该地块定位，也从一开始文旅用地，变成住宅用地。

热电厂地块总建面约45万方，相当于又一个恒大珺睿府、和樾府，也是超级大盘。

边上就是鲁小凤鸣校区，也有一定潜在学区优势。（期房不确定学区，以政府最终公示为准）

新民热电厂地块一直很受城东人民关注，因为以后绍兴主城这么大体量的项目，很难再有。 这个项目就是城东的门面 ，品质好坏，将极大影响整个板块的颜值高低。

这种对城市意义重大项目，哪家开发商拿地非常重要，希望政府能建立拿地机制，筛选优质开发商开发。

▲新民热电厂地块 区位图

③迎恩门2号地块

今年1月迎恩门MALL刚开业， 迎恩门2号地块就放上了拍卖台，很有可能拍出高价 。

迎恩门作为绍兴新晋大热网红商业街，人气高居不下，以后住这生活很方便。 而且如果考虑到元培中学有扩建计划，该盘或有潜在学区优势 。（期房不确定学区，一切以政府公示为准）

▲迎恩门2号地块 区位图

3.袍江向东

袍江是今年绍兴土拍数量最多的板块，共7宗地。

袍江虽然拍地多，但相比很多板块，却更安全。

因为袍江有产业，有地铁规划，有人口，而且板块还在不断生长，有想象力。

▲袍江2023年拍地 区位图

从袍江拍地侧重点，也可以看出袍江接下来的两个发展重点——

①发展两湖，尤其加快2号线地铁口周边发展

有两宗地，位于湖西的地铁口。

②加快发展两湖东的集成电路小镇

围绕新城悦隽公馆，今年将先后出让海南路1-3号，3宗地。

两湖湖东是袍江集成电路小镇所在地，因此3宅地开拍，也是为后续集成电路小镇大量人才进驻，提前进行住宅等配套布局。

同时也意味袍江集成电路小镇，将正式进入大规模开发阶段。

最后提醒一点 ：

今明两年袍江的购房者，如果不着急自住，可以等等看袍江这七宗地出让后，再买房 。

地价很大程度会影响房价。土地成本，再加上建安成本+开发商利润+其他支出，基本等于房价。

如果这7宗地拍不出高价，袍江购房者完全可以，等等低地价新盘入市，货比三家看看。

▲袍江集成电路小镇 区位图